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        12家銀行“停貸二手房”,合肥傳遞了什么信號?

        日人民報評論員| 2019-8-24 01:20 閱讀 56095 評論 0

        文: 劉曉博

        今天(8月23日)一大早,一則樓市的消息在朋友圈刷屏:

        合肥房貸全面收緊。全市18家主要銀行里,12家不做二手房貸款;

        剩下6家做二手房貸款的銀行,排隊時間普遍要超過半年;

        二手房貸款利率普遍上浮了5個百分點,上浮幅度達到25%-30%。

        有銀行強硬表示:客戶如果催得緊,對不起,退單、不做了!

        下面就是合肥主要銀行目前房貸情況。

        可以看出,多數銀行不僅“停貸二手房”,還停貸了“公寓”。

        證券時報、澎湃新聞等一批主流媒體,都轉載了這篇報道。其消息的原始來源,是一個名叫“第一樓市”的自媒體,信息發布時間是在8月20日。

        假如上述消息屬實,合肥“房貸新政”傳遞了什么信號?又將預示著樓市怎樣的變局?

        1、首先分析一下這則新聞的可靠性。

        “第一樓市”是合肥當地的房地產公號,8月20日的相關報道稱,他們摸底了18家銀行才獲得的上述信息。目前,文章推送已經超過3天,在當地引起了一定反響,又被一批主流媒體、網站轉載,至今沒有看到辟謠的信息,再加上符合當前央行的政策,所以信息真實度比較高。 2、合肥是中國“樓市杠桿率”比較高的城市之一。

        上圖是截至2018年末的數據,表格里的杠桿率是用“住戶貸款”除以“住戶存款”獲得的,可以看做“資金杠桿率”。合肥的“資金杠桿率”位居全國第五,是比較高的。

        但需要說明的是,2017年合肥的這一數據是131%,在2018年下降了接近4個百分點。2019年6月末的最新數據是121%,又下降了6個多百分點。

        上圖是截至2018年末居民的“杠桿率”,是用“住戶貸款”除以“當期GDP”獲得的,這個杠桿率更有意義,是國際通行的算法。可以看出,杭州的杠桿率是最高的,合肥則達到了66%,位居全國主要城市第十名,不算太高。

        但66%的杠桿率,超過了60%的警戒線。所以,合肥居民家庭(住戶部門)真實杠桿率是過了警戒線的,這一點毋庸置疑。至于2019年6月的最新數據,則是64.5%,比去年略有下降,仍然在警戒線之上。

        此外國家統計局公布的最新70個城市房價漲幅(截至今年7月)顯示:

        1、合肥新建商品住宅7月同比漲幅為7.8%,環比漲幅為0.6%,并不突出。

        2、合肥二手住宅7月同比漲幅為4.8%,也不突出。二手房環比漲幅為1%,位居全國第7,略顯突出。

        所以,暫時看不出合肥有出臺這樣嚴厲舉措的必要性。

        但每個城市有自己的考量。比如長沙,樓市調控一直抓得比較緊,堪稱二線城市、省會城市里最嚴格的。對此,老百姓都比較滿意。

        合肥相對較嚴格的調控措施,對于剛需、改善型需求也是利好,會讓價格穩定期延長。

        3、在樓市調控中,二手房最容易受傷,為什么?

        此次合肥的房貸新政,也是從二手房下手。其實原因很簡單,主要是兩個:

        第一,炒房客買房之后,只有通過賣出才能兌現利潤,對二手房貸款嚴厲一些,可以控制炒房。

        第二,新房對穩增長作用超過二手房。表面上看,二手房稅費更多一些,但新房銷售可以完成開發商回款,這樣房地產相關的整個鏈條都可以受益,銀行也可以順利收回開發貸款(房企貸款風險高于個人購房貸款),政府賣地也有了保障(開發商回款之后,才有能力拿地)。所以,如果在新房、二手房之間“二選一”,地方政府一定是先“保新房”。

        4、新政對合肥樓市是“利空”,會讓二手房交易被“凍結”,整個市場會轉冷。

        5、合肥的做法會推廣嗎?或許會,因為目前大環境仍然在收緊樓市。但問題是,這樣嚴厲的政策可以延續多久。畢竟,現在經濟行下壓力在增大,樓市如果全面轉冷,對穩增長是不利的。

        去年年底的時候,我曾預測2019年樓市會前冷后熱,就是基于上述邏輯。但結果是:放松來的非?,超乎我的預料(我之前預料是2019年年中放松),從去年12月末就開始了,并在1到2月達到高潮,造成了2019年前四個月樓市一波小高潮。然后,從4月下旬開始又逐步收緊。這意味著,樓市的周期在變短,政策微調的速度非?。

        6、在“樓市小周期”越來越短促的情況下,短期價格走勢很難預測。我們能做的是:看懂中長期走勢,有負擔能力的時候早點動手、擇優購買、立足長遠。你很難買在最低點,對于價格就不要太敏感。如果你非常在乎價格,最終很可能錯過大機會,并讓自己始終生活在焦慮之中。

        7、有讀者說,房價會長期穩定,未來投資機會在股市,我要去炒股。那么我只能說,祝你好運。一定有人能通過股市發財,但虧錢的一定是大多數,甚至絕大多數。股市最大的問題是信息不對稱,你無法看懂你買的資產是否有價值,是否被人掏空,而樓市基本上可以看懂。這就是最大的區別。

        文章點評
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